PT Jovindo Solusi Batam beroperasi secara profesional dan memiliki keahlian menangani berbagai masalah pajak untuk klien dari seluruh Indonesia. Tidak diragukan lagi, kami adalah konsultan pajak yang dapat dipercaya. Nah, kali ini PT Jovindo Solusi Batam akan membahas apa itu pajak untuk kegiatan membangun sendiri. Inilah penjelasannya.
Bangunan dan tempat tinggal baru semakin banyak dibangun pada saat ini. Pembangunan dilakukan karena merupakan salah satu kebutuhan pokok bagi kehidupan manusia, khususnya perumahan. Dalam situasi ini, kegiatan tersebut termasuk dalam kategori KMS (Kegiatan Membangun Mandiri).
Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No. 595/KMK.04/1994 mengatur Kegiatan Membangun Sendiri mengenai Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas KMS yang dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan yang tidak dalam Perusahaan atau Lingkungan Kerja. Sejak tahun 1994, keputusan ini berlaku. Lantas, apa sebenarnya Kegiatan Membangun Sendiri itu? Mari kita lihat informasinya berikut ini.
Apa itu KMS?
Menurut ketentuan yang diatur dalam Pasal 2 ayat (3) PMK 163/2012, yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan pembangunan gedung yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak dalam kegiatan usaha/kegiatan atau pekerjaan, yang hasilnya digunakan untuk sendiri atau digunakan oleh pihak lain.
Namun menurut SE-53/PJ/2012 huruf A angka 3, yang termasuk dalam KMS adalah kegiatan pembangunan gedung yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong, tetapi PPN tidak dipungut atas dasar kegiatan pembangunan tersebut, dan kontraktor atau pemborong tidak terdaftar PKP (Pajak Pengusaha).
KMS tidak menggunakan jasa konstruksi atau kontraktor yang sudah dikukuhkan sebagai PKP, karena yang dapat melaksanakan KMS adalah jasa konstruksi atau kontraktor yang belum atau belum dikukuhkan sebagai PKP, artinya masih dalam skala usaha kecil, menurut definisi ini.
Aturan tersebut diatur dalam Pasal 2 ayat (4) PMK 163/2012 yang merinci syarat bangunan yang menjadi objek PPN pada KMS. Tiga syarat yang harus dipenuhi sebelum melakukan KMS:
- Jasa konstruksi yang dilakukan di atas kayu, beton, baja, batu bata, atau bahan lain yang sejenis.
- Diperuntukan dan/atau dikhususkan untuk tempat tinggal dan tempat operasi komersial yang sebanding.
- Total luas bangunan atau rumah yang dibangun di atas KSM harus minimal 200m².
Landasan Hukum untuk Kegiatan Membangun Diri Sendiri
Ada norma dan pantangan hukum yang harus dipatuhi dalam melakukan KMS, yaitu:
- UU PPN, Pasal 16C; Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.163/PMK.03/2012.
- Peraturan Dirjen Pajak No. PER-23/PJ/2012 s.t.d.
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak No.PER-25/PJ/2012.
- Surat Edaran No. SE-53/PJ/2012 s.t.d. Surat Edaran Dirjen Pajak No.SE-22/PJ/2013 Dirjen Pajak.
- PMK 163/2012 Pasal 2 ayat (4)
Pajak atas Pembangunan Sendiri
Pajak atas kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN (yang termasuk dalam objek PPN) dengan tarif yang diatur dalam Undang-Undang PPN yang berlaku, yaitu 11%, yang merupakan tarif terbaru untuk harmonisasi pajak. aturan (UU HPP) yang sudah diterapkan sejak April lalu.
Tarif untuk kegiatan membangun sendiri
Beberapa tarif diterapkan dalam pembentukan tarif berdasarkan KMS yang dilakukan, seperti tarif sebesar 2% dari jumlah/total biaya. Selanjutnya, dikenakan tarif 11% berdasarkan tarif PPN saat ini, tarif PPN ini menjadi pengenaan tarif yang lebih efektif.
Sementara itu, biaya tambahan 20% akan dikenakan jika jumlah/total pengeluaran yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk pembangunan struktur tidak termasuk dalam harga pembebasan tanah.
Peraturan PPN KMS Terbaru
Sebelumnya, Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri memperkenalkan perubahan penerapan pajak atas KMS (Kegiatan Membangun Sendiri). Tetapi,pemerintah baru mempublikasikan PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang PPN atas KMS yang berlaku mulai 1 April 2022.
Melansir dalam siaran pers yang dikeluarkan DJP dengan nomor SP-24/2022, yang menjelaskan tujuan pembaharuan, antara lain:
- Meningkatkan keadilan dan kejelasan hukum dalam pelaksanaan KMS;
- Mendorong/mendukung keterlibatan masyarakat; dan
- Memberikan kemudahan dan penyederhanaan administrasi perpajakan untuk kegiatan membangun sendiri
Contoh perhitungan KMS
Pak Tio mulai membangun rumahnya sendiri pada Oktober 2020. Rumah tersebut memiliki luas total 300 m2. Pak Dino mengeluarkan biaya untuk pembangunan ini, mulai dari awal pembangunan hingga selesainya pembangunan gedung. Berikut spesifikasinya:
- Harga tanah Rp. 500 juta, dan
- total biaya bahan baku bangunan sebesar Rp. 350 juta.
- 150 juta untuk gaji mandor dan pekerja konstruksi.
Jadi, berapa PPN yang harus dibayar dalam situasi ini untuk pembangunan rumah Pak Tio?
Karena bangunan terjadi pada bulan Oktober 2020, perhitungan akan dilakukan dengan menggunakan PMK No. 163 Tahun 2012, dimana tarif PPN untuk KMS terutang adalah:
PPN KMS = Tarif x DPP
10% x (20% X Total Biaya Pembangunan) = 10% x [20% x (Rp 350.000.000 + Rp 150.000.000)]
= 10% x Rp. 100.000.000 = Rp. 10.000.000
Akibatnya, Pak Tio berutang Rp. 10 juta PPN di KMS.
Kesimpulan
Pada intinya, kegiatan membangun sendiri (KMS) adalah kegiatan yang dilakukan dengan tujuan membangun suatu struktur yang tidak didasarkan pada kegiatan usaha atau pekerjaan, baik oleh perorangan maupun korporasi, dan hasilnya kemudian digunakan untuk kepentingan pribadi atau komersial.
Kontraktor konstruksi atau kontraktor yang belum dikukuhkan sebagai PKP seringkali melakukan kegiatan ini dengan basis perusahaan kecil.
